Snail the Winner

Мировой кризис начался с рынка недвижимости США и, для его окончания, необходимо, что бы в эпицентре взрыва наступило новое равновесие. Слишком много завязано в мире на этот сектор, что бы могло устаканиться без этого условия.

Проблем было две, осталась одна:

1. Циклический кризис перепроизводства жилья можно считать урегулированым.

Всплеск цен на жилую недвижимость привел к невиданному в послевоенное время росту рентабельности жилищного строительства. Все началось плавным ростом цен во второй половине 90-х годов и перешело потом в параболу в 2000-2006 гг.  Цены оторвались от себестоимости (исходные данные проф. Schiller) и устремились в небо:

Рис. 1. Ранее такие взлеты совпадали только с мировыми войнами.

 Естественно, строительный бизнес начал клепать жилье, как горячие пирожки.

Рис. 2. Особенно строители расстарались в 2001-2006 гг.

Из рис. 2. очевидно, что этот эксцесс уже ликвидирован. Товарные запасы жилья на первичном рынке упали до исторических минимумов. Все - излишков жилья больше нет, циклический кризис перепроизводства закончился.

2. Структурный кризис чрезмерного потребления ипотечных кредитов  жив-здоров и никуда не делся. В предыдущие 10 лет наделано очень много “плохих” долгов - и теперь это проблема кредиторов, которые безответственно выдавали кредиты. Основная сложность в том, что не ясен объем “плохих” долгов. Часть из них уже принята на грудь и списана, но часть осталась. В зависимости от поведения заемщиков, эта оставшаяся часть может оказаться небольшой, а может - и очень большой.

Хотя и там и там речь идет об оставшемся количестве “плохих” ипотечных долгов, однако разница между крайними сценариями как между “милостевый государь” и “государь император”. При благоприятном сценарии, возможно, осталось распознать треть от уже списанных убытков. Это много - но не фатально. При неблагоприятном речь может идти о том, что пока списано не более трети, а это более, чем серьезно. Это - вторая волна финансового кризиса, причем более тяжелая, чем первая, по причине как больших объемов списания, так и ослабленности банковской системы первой волной.

В соответствии с законодательством США, ответственность заемщика по ипотечным займам ограничена только самой недвижимостью, купленной по ипотеке, и не может удовлетворяться за счет другого его имущества или  будущих доходов.

В связи с этим желание заемщиков по ипотеке возвращать долги зависит от трех факторов:

1. Ожиданий в отношении личного дохода (т.е. фактически от доверия потребителей),
2. Ставок, по которым можно роллировать ипотечные займы,
3. Цен на недвижимость.

По п. 1. - это основная причина, почему власти США (да и других стран) так активно “гонят волну” оптимизма. Это попытка сотворить самосбывающееся пророчество. Если люди поверят, что худшее позади и начнут активно потреблять, в т.ч. покупая жилье, второй волны финансового кризиса можно будет избежать.

Мысль о п.2, на мой взгляд, является одной из основных при определении политики учетной ставки со стороны ФРС. Именно стремление предоставить льготные условия перекредитования для заемщиков по ипотеке и предотвратить вал дефолтов по этим займам во многом заставляет ФРС удерживать реальную ставку в отрицательной зоне. Это дает свои плода - ставка по ипотеке сейчас очень низка.

Однако все эти попытки и усилия могут разбиться о п.3. в случае, если цены на жилую недвижимость в США продолжат снижение. Я уже писал об этом ранее. Американцы готовы, в среднем, продолжать выплачивать ипотеку в том случае, если рыночная цена на купленное ими жилье не упала ниже 10-15% от совершенной ими покупки. Если же ипотечное жилье стоит по рынку на 20-25% дешевле цены по ипотеке, то американцы “умывают руки”, идя на личный дефолт по ипотечным обязательствам.

Вот почему в текущей ситуации динамика цен на жилую недвижимость в США остается критически важной для всей мировой экономики. Если цены на нее продолжат движения вниз, возникнет вторая массовая волна дефолтов по ипотечным займам и объем ее может оказаться неподъемным для измученной кризисом финансовой системы США и доллара.

Ситуация же сейчас здесь на грани новой волны снижения:

Рис. 3. В августе цены на первичном рынке обвалились. Последует ли за ним обвал на вторичном рынке?

Вторичный рынок на порядок больше по объему первичного, да и заемщики по ипотеке ориентируются именно на него - именно на нем, в случае чего, им продавать свое жилье. В случае, если цены на вторичном рынке пробьют весеннее дно, финансовый кризис может возобновиться.

Произойдет это или нет, не ясно. Лично на мой взгляд, соотношение стоимости жилья к себестоимости строительства (рис. 1) остается неприлично высоким. Норма прибыли в жилищном строительстве, характерная для периода до второй мировой войны врядли может служить сейчас  ориентиром. Скорее следует ожидать возвращения показателя к значениям, характерным в 1970-1990 гг. Ориентировочно это транслируется в потенциал еще 15% снижения цен на вторичном рынке, в район 150 тыс. $ по медианной сделке (рис. 3).

К чему я это все? Не упускайте из вида эти данные. Следующая контрольная точка по данным со вторичного рынка жилья в США - 23 октяря. Не факт, что будет обвал на плохих данных, даже если они окажутся плохими. До рынка порой очень долго доходит. Но если действительно запахнет жаренным, то лучше оказаться у выхода первым.